Đủ điều kiện tách thửa sao không làm được sổ đỏ?

Đăng lúc: Thứ sáu - 02/12/2016 08:26 - Người đăng bài viết: admin

TTO - * Tôi có mua một mảnh đất 4x16m tại phường An Bình, thị xã Dĩ An (Bình Dương), trong đó 60m2 thổ cư, đường qua mặt tiền rộng 4m với giá thỏa thuận 290 triệu đồng. Thửa đất này được tách ra từ thửa đất 8x16 (120m2 thổ cư). Tôi và chủ đất đã làm hợp đồng công chứng tại văn phòng công chứng thị xã, và theo tôi được biết thửa đất đủ điều kiện tách thửa nhưng chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do trước đây đất sang nhượng từ một đối tượng chuyên phân lô bán nền nên “bị thị xã đưa vào danh sách không cho làm sổ đỏ” theo quyết định 28/2013/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương. Tôi và chủ đất (là người quen) có thảo một bản giấy tay chỉ có chữ ký hai bên với nội dung nếu không làm được sổ đỏ sẽ giảm giá cho tôi còn 230 triệu đồng và tôi chỉ được có hợp đồng công chứng, phải tự làm sổ hồng. Xin hỏi, thị xã “không cho” làm sổ đỏ theo quyết định 28/2013/QĐ-UBND có đúng luật không? Tôi có thể tự làm sổ đỏ hay không? Thửa đất đã có hợp đồng công chứng thì đã thuộc quyền sở hữu của tôi chắc chắn hay chưa, chủ đất có thể tranh chấp đất của tôi trong tương lai? Tôi có gặp rủi ro và phiền phức sau này không? Tôi có thể xin giấy phép xây dựng mang tên tôi và xây nhà trên thửa đất này dù không có sổ đỏ hay không? Và nếu giấy phép xây dựng mang tên chủ đất thì tôi có được hoàn công và làm hộ khẩu? Nguyễn Công Hoàng

- Trả lời:

1. Hiện nay pháp luật đất đai quy định về hạn mức để được tách thửa và trao quyền nhất định cho các địa phương quy định hạn mức tối thiểu để tách thửa nhằm làm căn cứ cho người có quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất của mình, thực hiện quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…

Tại Bình Dương, theo quy định tại điều 3, quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 27-9-2013 của UBND tỉnh Bình Dương thì hạn mức tối thiểu để được tách thửa đối với các phường tại thị xã, thành phố là 60m². Như vậy, nếu diện tích đất ở mà bạn nhận chuyển nhượng đủ theo hạn mức được phép nói trên thì đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Nếu việc nhận chuyển nhượng hoàn toàn hợp pháp, nay đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn là người có quyền tự mình thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của mình.

2. Theo nội dung bạn trình bày, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với người chuyển nhượng đã được xác lập, công chứng. Sau khi hai bên đã thỏa thuận xác lập hợp đồng một cách tự nguyện, đúng pháp luật thì cần phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất để bạn xác lập quyền sử dụng đất của mình.

Theo quy định tại các điều 168, 439 và 692 Bộ luật dân sự 2005 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, khi bạn mới ký hợp đồng có công chứng mà chưa làm xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì vẫn chưa hoàn toàn là người có quyền sử dụng đất với đầy đủ quyền của mình đối với thửa đất mà bạn nhận chuyển nhượng.

Việc tranh chấp của người chuyển nhượng cho bạn trong tương lai nếu có phải được giải quyết theo quy định của pháp luật và theo những thỏa thuận có trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp phải được thực hiện và bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (nếu có) buộc bên chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.

3. Khi bạn chưa xác lập được quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì quyền của bạn đối với thửa đất chưa được pháp luật ghi nhận và do đó các quyền phát sinh như xin phép xây dựng trong trường hợp này bị hạn chế.

Tốt nhất bạn nên hoàn thiện tất cả các bước để tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất một cách hợp pháp để được toàn quyền sử dụng đất mà bạn đã nhận chuyển nhượng.

Nguồn tin: tuoitre.vn